Amministratore di condominio (Italia)

L'amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l'organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Storia

La disciplina era contenuta nel codice civile italiano del 1942 e non prevedeva alcuna qualifica particolare per lo svolgimento dell'attività di amministratore condominiale. Era stata tentata la strada di istituire albi a livello regionale, ma questa strada è stata preclusa dall'intervento della magistratura italiana.

Nel 2010, il governo Berlusconi IV aveva regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto un ristretto riconoscimento ministeriale. La successiva riforma del condominio operata con legge 11 dicembre 2012, n. 220 - in vigore dal 18 giugno 2013 - ha, per la prima volta, imposto specifici obblighi formativi; non è però istituito un apposito albo professionale.

Requisiti

Secondo l'originaria disciplina del codice civile italiano, qualora il regolamento condominiale non avesse disposto nulla in merito, l'amministratore poteva essere chiunque veniva votato dalla maggioranza dei condomini, senza una previsione di professionalità, titolo di studio, l'iscrizione a un albo professionale o altro requisito. Per lungo tempo è stato sostenuto che l'amministratore di condominio doveva essere una persona fisica. Gradualmente, nel tempo, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione cominciò a legittimare la nomina di una persona giuridica. La questione è stata poi superata dalla riforma del 2012, che ha stabilito che possono svolgere l'incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile. Secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Corte di Cassazione del 2008, il rapporto giuridico, riconducibile al mandato, s'instaura tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio, che non ha personalità giuridica.

Secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l'amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento, deve possedere requisiti morali, tra cui la non condanna per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato. La riforma ha mantenuto l'agevolazione dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio, esentando gli stessi dal requisito del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.

Dopo la riforma del 2012 e l'entrata in vigore del decreto del Ministero della giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle sedi abilitate, presenti in tutta Italia.

Nomina

È prevista dal codice civile italiano, che all'art. 1129 recita:

La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino (o l'amministratore uscente) può rivolgersi al Tribunale e ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.

Dunque l'amministratore può essere nominato:

dall'assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;

in difetto, ove i condomini siano almeno nove e l'assemblea non vi provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.

La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. La nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la passata giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. L’art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (Tribunale Avellino sez. I, 17/11/2017).